マンションの屋上防水工事は建物の維持管理のためにも重要！

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マンションの屋上防水工事は、屋上を綺麗に保つだけでなく、建物全体の安全を守るためにも重要な工事です。

そこで、今回はマンションの屋上防水工事についてわかりやすくご紹介していきます。防水工事の種類や日々の維持管理のポイントなども紹介するため、ぜひ参考にしてくださいね。

マンションで定期的に実施される大規模修繕とは

マンションでは、10〜15年に一度の頻度で、大規模修繕を実施します。実施の目的は、いくつかありますが、主な理由は以下の通りです。

・老朽化や破損した箇所の修復をして建物の安全を守る

・建物を美しく良い状態で保ち資産価値を維持する

・新たな機能や設備を追加して時代のニーズにあった建物にする

大規模修繕は、あらかじめ計画している修繕計画に則って実施するのが基本ですが、劣化具合などにより追加工事をしたり、実施時期を早めたりする場合もあります。そのため、定期的に自身で点検したり、専門家による点検をするのがよいでしょう。

屋上防水工事が重要な理由

屋上防水工事とは、マンションの屋上部分に施されている防水加工を新しくする工事です。屋根の防水は、屋根を守るだけでなく、建物全体の安全や状態を維持するために重要な工事で、大規模修繕に含まれることも多いのではないでしょうか。そのため、屋上防水工事の実施目的について、詳しく理解しておきましょう。

水漏れ・雨漏り防止

屋上には雨水が溜まりやすいため、防水機能が低下すると、ひび割れの間などから建物内部にも雨水が浸入してしまいます。雨水の浸入は、雨漏りの発生原因となり、住民の生活に支障を来します。さらには、建物の躯体部分に使用されている金属のサビにつながる恐れもあるため、注意が必要です。

建物の劣化防止や構造の保護

雨漏りのトラブルにも関連していますが、屋上の防水機能が不十分な場合は、建物内部に水が浸入してしまいます。躯体に使われている金属のサビ以外にも、コンクリートのひび割れ原因になる場合もあり、建物の老化を早めてしまう恐れがあるため、建物全体の保護目的としても重要な工事です。

資産価値の維持

防水機能が低下した状態を放置して、建物にトラブルが起きれば、安全の確保ができないだけでなく、大規模な修繕工事が必要になる場合があります。それだけでなく、建物の価値を下げる原因にもなりかねないため、資産価値を維持するためにも適切に工事する必要があります。

住環境の向上による空き部屋対策

屋上防水がきちんと機能することによって、建物の安全が保たれれば、住民の満足度も向上するでしょう。定着率が上がり、新たな入居者もコンスタントに入るようになれば、空き部屋対策にもつながります。

屋上防水工事の種類

屋上防水には、いくつかの種類があります。使用する素材や工法が異なるため、特徴を理解して、自身が管理するマンションの防水工事に適したものを検討してみましょう。ただし、建物の状態や現在の防水加工によっては、現状と同じものを選ばなければいけないケースもあります。詳しくは、業者に問い合わせる際に相談してみてください。

ウレタン防水

ウレタン防水は、ウレタン樹脂を使用する防水加工です。液体状のウレタンを屋上の表面に何層かに分けて塗り重ねていきます。そのため、屋上の形状が複雑な場合も工事がしやすく、多く用いられている防水加工です。

なお、ウレタン防水には大きく分けて2種類の工法があります。「密着工法」は、直接ウレタン樹脂液を塗布する工法で、「通気緩衝工法」は、通気緩衝シートを下地に貼り付けてからウレタン樹脂液を塗布する工法です。

「通気緩衝工法」の方が高額になる可能性がありますが、通気緩衝シートの層を挟むため、水分や湿気が溜まりにくく、耐久性が高いとされています。

シート防水

シート防水では、1.1〜2ミリ程度のゴム製シート、もしくは1.5〜2.5ミリ程度の塩ビシートを貼り付けて防水層をつくります。より安価なのは、ゴム製のシートですが、耐久性を考える場合は塩ビシートがおすすめです。

ウレタン防水の場合は、1層塗るごとに表面を良く乾かす必要がありますが、シート防水は乾燥の工程がないため、ほかの防水工事と比較すると工期が短いのもメリットといえるでしょう。

なお、接着剤で直接貼り付ける接着工法のほか、機械を使ってビスを緩衝材に固定する機械的固定工法があります。

FRP（繊維強化プラスチック）防水

ウレタン塗膜防水にガラス繊維を組み合わせたFRP防水を塗布するFRP防水は、複雑な形状や凹凸のある屋上にも均一に施工ができる防水です。複雑な形状に対応できるだけでなく、施工も比較的容易にできるのがポイントです。

ただし、FRP防水は湿度や気温などの影響を受けやすいため、施工不良が起きないように注意して工事する必要があります。また、経年劣化により表面が摩耗したり、ひび割れたりする場合があるため、定期的にメンテナンスして不備が見つかれば、早めに対処する必要があります。

アスファルト防水

アスファルト防水とは、その名の通り、合成繊維不織布のシートに液状のアスファルトを染み込ませてコーティングしたルーフィングシートという防水素材を二層以上に塗り重ねていく工法のこと。以前よりマンションの屋上防水には、このアスファルト防水が多く利用されていました。

耐用年数がほかの工法と比較して長いのが特徴で、20年以上持つことも少なくありません。なお、現在アスファルト防水が使用されている屋上では、次回の工事でもアスファルト防水を使用する必要があります。

マンションで防水工事を実施する場所

マンションの大規模修繕やメンテナンスでは、屋上以外にも防水工事をする場所があります。屋上防水工事とセットでの実施を検討してみてもよいでしょう。

屋上

これまでにも解説した通り、屋上（屋根）の防水は、屋上表面を雨から守るだけでなく、建物全体の安全や状態を維持するために重要です。

なお、近年では屋上に太陽光パネルを設置するマンションも増えましたが、設置する際に防水層に傷をつけてしまうケースが見受けられます。防水層に傷が入ると、防水効果が発揮されなくなる恐れがあるため、定期的に屋上の防水層に問題がないか確認するようにしましょう。

ベランダ・バルコニー

ベランダやバルコニー部分も、雨が当たる場所のため、防水層が劣化している場合は、工事する必要があります。ベランダやバルコニーの漏水トラブルは、防水層の問題以外にもドレンの劣化や床面のひび割れが原因の場合があります。そのため、補修する際はきちんと原因を明らかにして、適切に処置しましょう。

外階段・開放廊下

外階段や開放廊下も屋根がない場合が多く、防水機能が低下していると、雨水をダイレクトに受けて何かしらのトラブルを起こす可能性があります。また、外階段や開放廊下は、雨で表面が濡れると転倒するリスクもあるため、住民の事故防止に配慮するためには、防滑性にも考慮して必要な対策を取るとよいでしょう。

外壁

外壁には、外壁塗装する際の外壁材に防水機能が含まれていることが多いため、防水工事のみをする必要はありません。しかし、外壁材も防水同様に経年劣化すると防水効果が低下してしまいます。外壁からも雨水が浸入すれば、室内の雨漏りや躯体のトラブルを招く危険性があるため、大規模修繕で外壁のメンテナンスは欠かせません。

マンションの維持管理でチェックすべきポイント

マンションの屋上防水は、何らかの原因や劣化の進行具合によって、大規模修繕計画による工事実施のタイミングより先に劣化が進む場合があります。以下を参考に定期的な点検を実施して、異常が見られた際は、業者に相談しながら対処しましょう。

ひび割れがないか

表面にひび割れがあると、そこから雨水が浸入し、建物にさまざまなトラブルが起きる可能性があります。ひび割れを見つけたら、早めに修復作業をする必要があるため、業者に相談するようにしてください。

防水層が膨らんでいないか

防水層の下に水分や湿気が溜まると、防水層の一部が膨らんでしまいます。膨らみが見られたら防水層の下に水分が溜まっているサインのため、建物内部に水分か浸入してしまわないよう、処置する必要があります。

水たまりができていないか

表面に水溜りがある場合、内部に水分が浸入している段階でない可能性もありますが、屋上の水はけが悪い状態であることがわかります。水はけが悪いと、水分が屋上に溜まり、負荷がかかり続ければトラブルになる可能性があるため、対処しなければいけません。

雑草が生えていないか

雑草が生えているのは、屋上防水の機能が低下しているサインでもあります。防水層の内部に根が入り込むと、防水層に影響を与えるため、撤去して防水層の状態をチェックしてください。

排水溝にゴミや落ち葉が詰まっていないか

防水層にゴミや落ち葉が詰まっていると、屋上の雨水の排水が適切にされず、水分が溜まってしまいます。先の解説の通り、そのような状態はトラブルを起こす原因になるため、定期的に掃除しておくようにしましょう。

屋上防水工事の依頼で気をつけること

屋上防水工事や大規模修繕を実施する際、気をつけるポイントを解説します。

業者選び

信頼できる業者を探すためには、工事の実績を確認するのが大切です。豊富な経験があれば、さまざまなトラブルにも柔軟に対応してもらえるでしょう。

実績以外に確認したいポイントとして、防水工事に関連する国家資格や認定を取得しているか、業界団体に加盟しているかなども調べてみましょう。また、問い合わせや見積もりの案内の際にわかりやすい説明をしてくれるか、問い合わせにスムーズな対応を取ってもらえるかも重要なポイントです。

見積もりチェック

依頼する業者の候補が決まったら、見積もり依頼をすることになるでしょう。可能であれば、見積もりは数社から取得して、内容を比較してみると適正価格がわかったり、それぞれの業者の対応レベルがわかります。

また、見積書には工事の内訳が詳細に記載されているかをチェックしてみましょう。事前に詳細まで把握しておけば、必要な工事が省かれていたり、追加料金が発生したりするトラブルを回避できます。

さらに工事期間は、住民にも迷惑がかかる場合があるため、事前に周知する必要があります。そのため、工事スケジュールも具体的に確認しておきましょう。

まとめ

今回は、マンションの屋上防水工事について必要性や防水の種類などを詳しく解説しました。

屋上の防水機能の低下は、雨漏りをはじめ、建物に多くのトラブルを引き起こす原因になります。生活に支障をきたせば、住民に迷惑がかかるだけでなく、建物の価値を下げる場合もあるでしょう。そのようなことが起きないようにするためにも、適切な周期で工事したり、定期的なチェックを怠らないようにしてください。

ベストリニューアルは、創業以来60年以上にわたり塗装工事を行っております。

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